Ermittlung von Ausgleichsbeträgen
Für die Gemeinden ist die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen in Sanierungsgebieten eine große Herausforderung. Mit der Entwicklung des Brandenburger Modells für die Erhebung der Ausgleichsbeträge entstand eine softwarebasiere Arbeitshilfe, die sich in den vielen Jahren der Praxis zu einem umfangreichen System für die Berechnung, Verwaltung und Abrechnung von Ausgleichsbeträgen entwickelt hat.
Die Erhebung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet ist entsprechend den Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) eine hoheitliche Aufgabe der Gemeinde. Danach ist die Pflicht zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen für jedes Grundstück festgelegt. Jeder Ausgleichsbetragspflichtige hat das Recht auf die Vorlage eines entsprechenden Dokumentes und gegebenenfalls eines Gutachtens, in dem die Höhe der Ausgleichsbeträge, die rechtlichen Grundlagen und der Nachweis der durch die sanierungsrechtlichen Bodenwertveränderungen nachvollziehbar dargelegt werden.
- Die Arbeitshilfe ist eine für die jeweilige Gemeinde spezifische Methodik in Übereinstimmung mit dem BauGB und der WertV für die Erarbeitung der erforderlichen Dokumente zur Erhebung von Ausgleichsbeträgen.
- Die fachliche Unterweisung der Mitarbeiter der Gemeinde erfolgt an realen Gutachten.
- Die Gleichbehandlung der Ausgleichsbetragspflichtigen im Sanierungsgebiet ist gewährleistet.
- Einfache Bedienung durch Internet -Technologie.
- Datensicherheit ist gewährleistet.
- Zeitaufwand je Gutachten ca. 30 Minuten.
- Bisher mehr als 600 Vereinbarungen zur vorzeitigen Entrichtung des Ausgleichsbetrages abgeschlossen.
- Kosten für Entwicklung und Installation der Arbeitshilfen zwischen 5.000 und 7.000 €.
1. Umfang der Arbeitshilfe, Nutzen
Zur Unterstützung der Gemeinden, der Sanierungsträger und der Ausgleichsbetragspflichtigen wurde auf der Grundlage der Festlegungen des BauGB und der Wertermittlungsverordnung (WertV) von einem Team um den Sachverständigen Dr. Herbert Sattler, Brieselang, eine im Internet nutzbare, assistentengestützte Arbeitshilfe zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge entwickelt. Bundesweit ist bisher kein Projekt gleicher Leistungsfähigkeit vorhanden. Die Arbeitshilfe ermöglicht die Erstellung von
1. Grundstückspässen mit allen erforderlichen Daten der Wertermittlung, 2. Vereinbarungen über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags gemäß § 154 Abs.3 Satz 2 BauGB, 3. Gutachten zur Ermittlung des Ausgleichsbetrages, 4. Bescheiden über die Erhebung des Ausgleichsbetrags bei vorzeitigem Abschluss gemäß § 163 Abs.1/ Abs. 2 BauGB, 5. Bescheiden über die Erhebung des Ausgleichsbetrags nach Abschluss der Sanierung gemäß § 162 BauGB. Diese Schriftsätze können nach Bedarf als Worddokument ausgedruckt, gespeichert und dem Ausgleichsbetragspflichtigen übergeben werden. Ferner erfolgt 6. Übergabe einer Anleitung zum Umgang mit der Arbeitshilfe Somit sind die Gemeinden und Sanierungsträger in kürzester Zeit selbst in der Lage, die Ausgleichsbeträge zu ermitteln. Da die Anwendung über das Internet erfolgt, gibt es keine Einschränkungen durch Ort, Zeit oder Systemumgebung.
Je nach Lage in der Gemeinde können die Entwickler der Arbeitshilfen oder auch externe Gutachter beauftragt werden, gemeinsam mit den zuständigen Bearbeitern in der Gemeinde die erforderlichen Dokumente zu erarbeiten. Sie können durch das Programm assistentengestützt navigieren, nach der automatischen Berechnung die oben genannten Dokumente in „MS Word“ exportieren und, sofern benötigt, weiter bearbeiten.
2. Zeitaufwand für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge
Der Arbeitsaufwand je Grundstück beträgt für ortskundige Mitarbeiter der Gemeinde nach kurzer Einarbeitung bis 30 Minuten. Hierin ist der Aufwand für die Beschaffung der Ausschnitte aus der Liegenschaftskarte und die Flächenabgrenzung von Zonenbereichen bei zonenübergreifenden Grundstücken einbezogen. Der Zeitaufwand für die Beratung mit den Ausgleichbetragspflichtigen und gegebenenfalls für die Beschaffung der Grundbuchangaben ist darin nicht enthalten.
3. Voraussetzungen für die Nutzung der Arbeitshilfe
Voraussetzungen für eine sachgerechte und den Bestimmungen des BauGB und der WertV für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge sind - nachvollziehbare Gutachten zur Ermittlung besonderer oder zonaler Bodenrichtwerte für den sanierungsunbeeinflussten Anfangszustand und für den nach Abschluss der Sanierung zu erreichenden Endzustand im Sanierungsgebiet, - die für die Wertermittlung erforderlichen marktkonformen Daten wie z.B. die Abhängigkeit der Grundstückspreise von der Grundstücksgröße und die Abhängigkeit der Grundstückspreise von der planungsrechtlich zulässigen Erhöhung der baulichen Auslastung in den jeweiligen Zonen, - Kenntnis der planungsrechtlichen Situation für den Anfangs- und Endzustand. Sind diese Voraussetzungen nicht gegeben, können diese durch ein leistungsfähiges Team von erfahrenen und vereidigten und öffentlich bestellten Sachverständigen für die Grundstückswertermittlung geschaffen werden.
4. Bei Nutzung der Arbeitshilfe können entfallen
Die sonst erforderliche Erstattung von Einzelgutachten je Grundstück durch externe Sachverständige ist nicht mehr erforderlich. (Mindestgebühr entsprechend Gebührenordnung der Gutachterausschüsse 420€ Netto je bebautes Grundstück).Die kostenpflichtige Erstattung von Einzelgutachten je Grundstück durch externe Sachverständige ist nur noch für Streitfälle erforderlich. Die sonst übliche, im Zeitraum von 2 bis 3 Jahren erforderliche kostenpflichtige Fortschreibung der besonderen Bodenrichtwerte kann entfallen, so lange nicht Änderungen der Sanierungsziele, Ergänzungen des Sanierungsgebietes oder dessen Abgrenzungen erfolgen. Jede Wertermittlung ist stichtagsbezogen. Mit dem in den Arbeitshilfen installierten Bodenpreisindex erfolgt die Marktanpassung der Anfangs- und Endwerte des Grundstückes an die konjunkturelle Marktentwicklung in dem vergleichbaren Gemeindegebiet gemäß § 153 Abs.1 des BauGB gemäß § 153 Abs.1 des BauGB.So haben, wie durch das BauGB bestimmt, weder die Gemeinde noch der Ausgleichsbetragspflichtige bei der Ermittlung der Höhe der Ausgleichsbeträge Nutzen oder Schaden durch die konjunkturelle Entwicklung.
5. Technische Voraussetzungen, Nutzungsberechtigung und sachkundige Einarbeitung
Die Ermittlung von Ausgleichsbeträgen mittels der hier beschriebenen Arbeitshilfe ist lediglich an einen Internetzugang mittels Internet Explorer gebunden. Die Freischaltung der Arbeitshilfe erfolgt durch den Auftragnehmer nach Abnahme der Arbeiten durch den für die jeweilige Gemeinde gebildeten zeitweiligen Sachverständigenausschuss. Vom Auftragnehmer werden dem Auftraggeber dazu der Benutzername und das Passwort für den zuständigen Bearbeiter der Gemeinde mitgeteilt. Da die Anwendung über das Internet erfolgt, gibt es keine Einschränkungen durch Ort, Zeit oder Systemumgebung. Die Arbeit ist für den Besitzer der Zugangsdaten an jedem Rechnerplatz mit Internetzugang möglich, beispielsweise auch in ungestörter Heimarbeit oder bei einem Bürgergespräch. Gleichzeitig werden mit der Arbeit im Internet Voraussetzungen geschaffen, unmittelbar auftretende Fragen zur Bewertung einzelner Grundstücke zwischen den Bearbeitern in der Gemeinde und den Sachverständigen zu klären.
Die online - Kommunikation dient sowohl der Zeit- und Kosten sparenden fachlichen Einarbeitung des Mitarbeiters der Gemeinde, als auch der Rechtssicherheit der Ausgleichsbetragsermittlung und der Früherkennung von Problemfällen. Sie ist eine Voraussetzung für die sachkundige Bearbeitung der Anträge der Bürger zur vorzeitigen Entrichtung der Ausgleichsbeträge und / oder zur Ausfertigung der Bescheide zur Erhebung der Ausgleichsbeträge an die Ausgleichsbetragspflichtigen.
6. Datenschutz und Betriebssicherheit
Der Schutz persönlicher Daten ist durch verschiedene Maßnahmen, beispielsweise der verschlüsselten Übertragung und Speicherung der Informationen und durch die Vergabe von verschlüsselten Benutzernamen und persönlichen Passwörtern, gesichert.Den mit der Arbeit beauftragten Benutzer legt die zuständige Gemeinde fest.
Ein Zugriff durch Unberechtigte ist damit ausgeschlossen.
7. Kosten
Die Arbeitshilfen umfassen: - Die Erarbeitung der zonalen Anfangswert- und Endwertzonenkarten auf der Grundlage der o.g. Voraussetzungen,- die Definition der planungsrechtlichen Entscheidungspraxis der Gemeinde für den Anfangs- und Endwertzustand,- die Präzisierung der Abgrenzung der Anfangswert- und Endwertzonen auf der Grundlage aktueller Flurkarten für das Sanierungsgebiet,- die überschlägliche Ermittlung der Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet,- die Plausibilitätsprüfung der Höhe der Ausgleichsbeträge auf der Grundlage der aktuellen Kosten und Finanzübersicht und der Festlegungen des § 156a BauGB- die Plausibilitätsprüfung der Höhe der Ausgleichsbeträge an Hand vergleichbarer Erschließungsbeiträge und unter Beachtung der Festlegungen nach §154 2a des BauGB. Die Kosten für die Erstellung und Konfiguration der Arbeitshilfe betragen je nach Umfang und Lage des Sanierungsgebietes, der Qualität vorliegender Voraussetzungen sowie der Art der gewünschten Installation ca. 5.000 € bis 7.000 € netto, ohne gesetzliche Mehrwertsteuer und Nebenkosten. In diesem Preis sind die Einarbeitung des Mitarbeiters der Gemeinde und die kostenlose Nutzung (einschließlich Serviceleistungen z.B. telefonische Beratung, Rückfragen über Hotline) für die ersten 10 Gutachten enthalten. Für den Fall, dass sich die Gemeinde für die eigenständige Nutzung der Arbeitshilfen entscheidet, ist ab dem elften Gutachten eine Nutzungs- und Servicepauschale gesondert zu vereinbaren (Urheberrechtsgesetz, § 32 Angemessene Vergütung). Mit der Entrichtung der Nutzungsgebühr wird dem Auftraggeber das eigenständige unbefristete Nutzungsrecht eingeräumt. Im Rahmen eines Lizenzvertrages sind die Nutzungsbedingungen und die rechtlichen Zuständigkeiten gesondert zu vereinbaren.
8. Referenzen
Die Erarbeitung der Arbeitshilfe ist Bestandteil des „Brandenburger Modells“ zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwertveränderungen und zur Ermittlung der Ausgleichsbeträge (siehe auch www.dr-sattler.de). Die Anwendung ist bisher in Zusammenarbeit mit den zuständigen Gemeinden und Sanierungsträgern in 10 Gemeinden mit ca. 3.500 Grundstücken erfolgt. Auf dieser Grundlage wurden bereits über 600 Vereinbarungen zur vorzeitigen Ablösung der Ausgleichsbeträge abgeschlossen.
Willkommen
Dr. Sattler ist seit 1998 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Seine Auftraggeber schätzen neben der fachlichen Kompetenz auch die Qualität und Nachvollziehbarkeit der beauftragten Gutachten.
In bisher 42 Sanierungsgebieten hat das Team um Dr. Sattler in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Stadtverwaltungen, Gemeindevertretern, sachkundigen Bürgern, Sanierungsträgern und Vertretern von Gutachterausschüssen Voraussetzungen für die Ermittlung von sanierungsbedingten Ausgleichsbeträge geschaffen und in einigen Sanierungsgebieten Ausgleichsbeträge selbst ermittelt.
Bereits seit 2008 hat er auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens mit Hilfe des Zielbaums nach dem Brandenburger Modell mit seinem Team begonnen, die komplexen und oft rechtskritischen Prozesse durch internetgestützte Software beherrschbar zu machen. Zwischenzeitlich wird in 50 Sanierungsgebieten diese assistentengestützten Anwendung genutzt, davon 20 mit eigenem Personal und 12 mit Unterstützung der Sachverständigen und Sanierungsträger.
Insgesamt wurden bzw. werden mit Hilfe dieses Verfahrens für etwa 14.000 Grundstücke und Miteigentumsanteile Ausgleichsbeträge marktkonform, rationell, rechtssicher und transparent errechnet.
Durch online Kommunikation können Problemfälle unverzüglich geklärt werden und weitere Beratungen mit den Sachverständigen erfolgen.
Die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte in den bisher bearbeiteten Sanierungsgebieten lagen zwischen 500 € pro Quadratmeter und 13 € pro Quadratmeter.
Selbst in dem letztgenannten Fall, in dem die Spanne der sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte zwischen 13 € pro Quadratmeter und 20 € pro Quadratmeter betrugen, musste nur bei zwei sehr kleinen Grundstücken, die Bagatellklausel angewendet werden.
Die bisher in der Literatur genannten Aufwendungen zur Erhebung der Ausgleichsbeträge zwischen 700 und 1200 € je Grundstück sind für die hier geschilderte Methodik unzutreffend. Mit der webbasierten Ermittlung des Ausgleichsbetrages betragen bei Einhaltung der Festlegungen des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Bodenrichtwertrichtlinie die Gutachtenkosten lediglich zwischen 250 € und 350 € je Grundstück.
Bewährt hat sich das Verfahren sowohl für die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages, wobei der Ablösebetrag über den Zeitraum der vorzeitigen Ablösung abgezinst wird, als auch für die Erhebung der Ausgleichbeträge nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid.
Die ermöglichten persönlichen Gespräche dienen der fachlichen Information und der Kommunikation zwischen Grundstückseigentümer und der Verwaltung.
So gesehen gibt es wohl keine Kommune, die auf die rechtssichere und kommunikative Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten sollte.
Mit diesem Verfahren wird dem Grundsatz der verfahrenstechnischen Gleichbehandlung aller betroffenen Grundstückseigentümer über den Zeitraum von Beginn der Ablösung der Ausgleichsbeträge bis zur Erhebung der Ausgleichsbeträge per Bescheid nach Abschluss der Sanierung entsprochen.