Ermittlung von Beleihungswerten

Mit dem „Gesetz zur Neuordnung des Pfandbriefrechts“ vom 22. Mai 2005 (BGBl I S. 1373) hat der Gesetzgeber eine umfangreiche Änderung nicht nur des Pfandbriefrechts vorgenommen, sondern auch große Folgen für andere Formen der Besicherung von Immobilien bewirkt. Aufgehoben wird so das Hypothekenbankgesetz, was zu zahlreichen Änderungen in anderen Gesetzen führt, die bisher immer auf das Hypothekenbankgesetz verweisen. Für die Immobilienbewertung ergeben sich neue Gesichtspunkte durch die erstmalige Einführung einer gesetzlichen Regelung des Beleihungswertes (§ 16). Danach ist Wertermittlung von einem unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die notwendige Berufserfahrung sowie über die Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügt; darf der Beleihungswert den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt; dürfen spekulative Elemente nicht berücksichtigt werden; darf der Beleihungswert einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Für den Marktwert wird festgestellt, dass er der geschätzte Betrag ist, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Das Bundesfinanzministerium erhält zusätzlich die Ermächtigung zum Erlass einer Beleihungswertermittlungsverordnung, für die eine Beteiligung des Bundesrates ausgeschlossen wird. Sie soll Einzelheiten regeln für die Methoden und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation der Gutachter festlegen. Das Pfandbriefgesetz ist am 19. Juli 2005 in Kraft getreten.

Willkommen

Dr. Sattler ist seit 1998 öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Seine Auftraggeber schätzen neben der fachlichen Kompetenz auch die Qualität und Nachvollziehbarkeit der beauftragten Gutachten.

In bisher 42 Sanierungsgebieten hat das Team um Dr. Sattler in partnerschaftlicher Zusammenarbeit mit den Stadtverwaltungen, Gemeindevertretern, sachkundigen Bürgern, Sanierungsträgern und Vertretern von Gutachterausschüssen Voraussetzungen für die Ermittlung von sanierungsbedingten Ausgleichsbeträge geschaffen und in einigen Sanierungsgebieten Ausgleichsbeträge selbst ermittelt.

Bereits seit 2008 hat er auf der Grundlage des Vergleichswertverfahrens mit Hilfe des Zielbaums nach dem Brandenburger Modell mit seinem Team begonnen, die komplexen und oft rechtskritischen Prozesse durch internetgestützte Software beherrschbar zu machen. Zwischenzeitlich wird in 50 Sanierungsgebieten diese assistentengestützten Anwendung genutzt, davon 20 mit eigenem Personal und 12 mit Unterstützung der Sachverständigen und Sanierungsträger.

Insgesamt wurden bzw. werden mit Hilfe dieses Verfahrens für etwa 14.000 Grundstücke und Miteigentumsanteile Ausgleichsbeträge marktkonform, rationell, rechtssicher und transparent errechnet.  

Durch online Kommunikation können Problemfälle unverzüglich geklärt werden und weitere Beratungen mit den Sachverständigen erfolgen.

Die sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte in den bisher bearbeiteten Sanierungsgebieten lagen zwischen 500 € pro Quadratmeter und 13 € pro Quadratmeter.

Selbst in dem letztgenannten Fall, in dem die Spanne der sanierungsunbeeinflussten Anfangswerte zwischen 13 € pro Quadratmeter und 20 € pro Quadratmeter betrugen, musste nur bei zwei sehr kleinen Grundstücken, die Bagatellklausel angewendet werden. 

Die bisher in der Literatur genannten Aufwendungen zur Erhebung der Ausgleichsbeträge zwischen 700 und 1200 € je Grundstück sind für die hier geschilderte Methodik unzutreffend. Mit der webbasierten Ermittlung des Ausgleichsbetrages betragen bei Einhaltung der Festlegungen des Baugesetzbuches, der Immobilienwertermittlungsverordnung und der Bodenrichtwertrichtlinie die Gutachtenkosten lediglich zwischen 250 € und 350 € je Grundstück.

Bewährt hat sich das Verfahren sowohl für die freiwillige vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrages, wobei der Ablösebetrag über den Zeitraum der vorzeitigen Ablösung abgezinst wird, als auch für die Erhebung der Ausgleichbeträge nach Aufhebung der Sanierungssatzung per Bescheid. 

Die ermöglichten persönlichen Gespräche dienen der fachlichen Information und der Kommunikation zwischen Grundstückseigentümer und der Verwaltung.     

So gesehen gibt es wohl keine Kommune, die auf die rechtssichere und kommunikative Erhebung der Ausgleichsbeträge verzichten sollte. 

Mit diesem Verfahren wird dem Grundsatz der verfahrenstechnischen Gleichbehandlung aller betroffenen Grundstückseigentümer über den Zeitraum von Beginn der Ablösung der Ausgleichsbeträge bis zur Erhebung der Ausgleichsbeträge per Bescheid nach Abschluss der Sanierung entsprochen.